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Os resultados divulgados em uma pesquisa do Conselho Nacional de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) indicam que 85% dos brasileiros já construíram ou reformaram uma casa, sem a ajuda profissional adequada, e tiveram uma experiência ruim devido às dificuldades encontradas. Com tal informação não é difícil imaginar o que acontece quando o assunto é manutenção residencial.

Alguns problemas relatados são:

• dificuldade para encontrar mão-de-obra qualificada;
• prejuízo financeiro por erro de cálculo do orçamento;
•  ter que refazer os serviços;
• desperdício, falta ou sobra de material.
  

Por fim, muitas vezes as pessoas apelam para o velho jeitinho, negligenciando a periodicidade necessária e a orientação dos profissionais especializados, bem como para a execução feita por pessoal desqualificado.

Por isso, a importância de entender os procedimentos através de informação especializada e de qualidade para evitar os tipos de resultados evidenciados na pesquisa. Então, acompanhe este post para saber mais.

O que é?

Antes de responder o que é, chamamos a atenção ao fato de que, para realizar um reparo, reforma ou a manutenção residencial, é necessário levar em consideração o tipo de intervenção a ser feita e o grau de dificuldade. Logo, existe a possibilidade de uma manutenção preventiva ser realizada pelos próprios moradores da casa, se for algo simples, como não deixar a comida acumular no ralo da cozinha, por exemplo.

Para situações mais complexas, pode ser necessário contar com a ajuda de um ou mais dos seguintes profissionais, por exemplo:

• arquiteto;
• engenheiro civil;
• mestre de obras;
• pedreiro;
• técnico em edificações;
• armador;
• carpinteiro;
• gesseiro;
• encanador;
• engenheiro eletricista;
• eletricista;
• pintor;
• vidraceiro;

Portanto, para saber o que deve ser feito em possíveis casos, entenda o que é o quê com os conceitos compartilhados no item abaixo.

Qual a diferença de reforma, reparo e manutenção residencial?

• Reforma 

A reforma implica um tipo mais complexo de intervenção, considerando o que está definido pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), através da NBR 16.280, que contempla as reformas residenciais.

As principais funções previstas na NBR citada são:

• prevenção de acidentes;
• diretrizes técnicas para os serviços;
• aprovação do laudo de reforma;
• documentos de responsabilidade técnica;
• instalações especificadas na Norma;
• entre outras orientações.

O laudo de reforma, a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)  — assinada por um engenheiro  — e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)  — assinado por um arquiteto  — são documentos obrigatórios para alterações de estruturas. Como, por exemplo, demolição de paredes de forma parcial ou total, colocação de vidros em sacadas, utilização de marteletes ou equipamentos de alto impacto, alterações em instalações de gás, elétrica e hidrossanitária, dentre outras. 

Há ainda as leis municipais e os códigos de obra da cidade. Em princípio, eles determinam a taxa de ocupação permitida ou grau de afastamento para reformas de ampliação como a colocação de uma escada frontal, por exemplo. 

Em outras palavras, a reforma pode assumir diferentes aspectos:

• reforma de investimento, pensada para fazer alterações pensando na valorização do imóvel para venda;
• reforma para atender gostos estéticos, conforto ou qualidade de vida;
• reforma de acréscimo como o exemplo da escada, citado anteriormente;
• reforma estrutural de impermeabilização, troca de fiação e criação de novos pontos elétricos, só para citar alguns.

Por fim, cabe ressaltar a importância de ter um projeto. Afinal, assim pode-se alinhar o máximo possível não somente os detalhes técnicos, bem como a relação entre expectativa e realidade existente entre os profissionais e a pessoa proprietária do imóvel. Isto é, um bom planejamento também permite atuar com mais agilidade e clareza diante de situações inevitáveis.

• Reparo

A NBR 16.280 não indica a exigência das documentações apontadas na situação de reforma para os casos de pequenos reparos: rede de proteção em janelas e sacadas, pinturas e demais obras que não representam risco aos envolvidos de forma direta ou indireta durante as atividades realizadas.

• Manutenção residencial

A manutenção residencial deve responder aos direcionamentos da NBR 5674. Logo que, visa a contratação de serviços para prevenir ou corrigir as perdas resultantes da deterioração dos componentes da edificação. Bem como realizar adequações que contemplem as necessidades dos usuários da mesma.

Veja os três tipos de manutenção.

• Manutenção preventiva

Considera as indicações dos fabricantes, por exemplo, respeitando os períodos de revisão. Sistema de aquecimento, sistema de filtragem, revisão da caixa de gordura e limpeza da caixa d’água são alguns itens possíveis.

A NBR 5674 dispõe que a pessoa proprietária da edificação deve manter uma reserva orçamentária para fins de manutenção preventiva. Assim como, para o planejamento dos serviços de manutenção, um cronograma de execução, dentre outras funções. A gestão da manutenção também pode ser designada para os profissionais legalmente habilitados.

Leia mais sobre: Manutenção preventiva, para que serve e quais benefícios?

• Manutenção preditiva

Visa o diagnóstico, revisão e controle. Por isso, muitas vezes são utilizados equipamentos de alta tecnologia para detecção de problemas não aparentes. Como, por exemplo, um vazamento de água ou de gás. 

Os sistemas eletrônicos de segurança são outros meios que devem receber a manutenção preditiva.

• Manutenção corretiva

O ideal é realizar as manutenções anteriores dentro das devidas periodicidades, evitando assim, chegar ao nível da correção. Porém, ao detectar algo que tenha fugido ao escopo, deve-se realizar a correção o quanto antes.

Os profissionais envolvidos nas práticas de manutenção sabem que situações inesperadas são recorrentes. Um exemplo é ser chamado para fazer a correção em uma estrutura de madeira de demolição e encontrar um foco de cupins.  

Por que fazer manutenção residencial?

Em conclusão, separamos 5 tópicos que podem resumir a necessidade de fazer manutenção.

1. Durabilidade: diferentemente de outras aquisições com obsolescência programada, uma construção é pensada para durar muitos anos e a manutenção é o que garante as condições adequadas ao uso.
2. Segurança: as estruturas sofrem alterações ao longo do tempo em decorrência das condições climáticas e outros agentes. No entanto, um revestimento de madeira no teto, com partes soltas, coloca a vida das pessoas em risco. Certamente, os cuidados adequados evitam chegar a tal situação. 
3. Saúde: considerando a questão climática, uma região com excesso de umidade pode gerar fungos nas estruturas internas ou externas, afetando a saúde dos habitantes. Eventualmente, é importante checar.
4. Economia: assim como realizamos diagnósticos anuais para prevenir problemas de saúde, evitando gastos com situações mais complexas, podemos evitar gastos desnecessários com o imóvel. Entretanto, é importante agido com as devidas precauções em relação a ele. 
5. Retorno financeiro: no caso de venda, quanto mais bem cuidada estiver a casa, maior a probabilidade de fechar o negócio por um valor mais interessante para o proprietário. Principalmente se tudo estiver em ordem.

De quanto em quanto tempo devo fazer?

A NBR 5674 classifica o tempo de manutenção como rotineira, planejada e não planejada. 

A manutenção de rotina envolve serviços simples, padronizados e constantes. Contam com equipamentos e pessoal que está permanentemente na edificação. Os próprios moradores, por exemplo, podem evitar deixar equipamentos ligados ao sair, fechar a saída de gás — caso seja indicado pelo fabricante —, evitar a entrada de resíduos nas pias e ralos, entre outros. 

A manutenção planejada exige antecipação, estimativa de durabilidade e inspeção quanto ao estado de deterioração. Por isso, é importante consultar os profissionais especializados e solicitar um relatório de diagnóstico, ação e solução. Como resultado, eles devem indicar a periodicidade da manutenção. 

O tempo da manutenção não planejada é o quanto antes. Afinal, ela tem caráter de urgência. Afinal, ela serve para evitar riscos e prejuízos em relação aos usuários e ao patrimônio. Por exemplo, situações como vazamento de gás, entupimento da parte hidráulica e descargas elétricas.

Pode-se levar em consideração a seguinte periodicidade:

• diariamente, as indicações da manutenção de rotina;
• semanalmente, as calhas, especialmente nas estações de transição como primavera e outono, nas quais aumentam a quantidade de folhas que caem das árvores. Os ralos externos também podem ser incluídos;
• semestralmente, a limpeza da caixa d’água;
• anualmente, o sistema de filtragem de água, instalação hidráulica e pintura externa;

Leia também: Tudo o que você precisa saber sobre a manutenção de casas pré-fabricadas!

A partir do exposto, é possível notar a dinâmica e a complexidade inerente aos cuidados de uma edificação.

É possível concluir ainda, que o profissional da construção civil deve ter o compromisso de buscar o aprimoramento constante, através da formação continuada, e contribuir para a difusão da importância da manutenção, reparo e reforma com profissionais qualificados, criando assim, uma cultura de manutenção residencial consciente através de informações de qualidade e especializada.