Planejamento de Obras: Guia para Planejar sua Construção!

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Toda obra, por menor que seja, precisa ter um bom planejamento. Somente com um planejamento de obras e com o devido controle, é possível começar com o pé direito! Além disso, o planejamento de construção ajuda a programar de forma adequada todas as fases do projeto.

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Então, se você tem dúvidas de como planejar a construção de um imóvel ou mesmo de uma reforma, este post é para você. Elaboramos um guia completo com tudo o que você precisa saber ao fazer um planejamento de obras. Confira agora e Entenda Antes de fazer!

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Índice de Conteúdos:

• O que é o Planejamento de Obras?
• Por que o Planejamento de obras é tão importante?
• Principais vantagens do Planejamento de Construção:!
• Como fazer um Planejamento de Obras?
• Conheça as Etapas do Planejamento de Obras!
• Documentação necessária para uma Construção!
• Conclusão!

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O que é o planejamento de obras?

Primeiramente, o sucesso de uma construção está atrelado a um bom planejamento. No entanto, muitas pessoas ainda acham que isso é uma perda de tempo e querem partir logo para a ação. Mas isso é um grande erro!

Planejar é prever as ações e os recursos que serão necessários para realizar uma atividade em um determinado período de tempo. Então estamos sempre planejando algo: as compras, a viagem do final de semana, o cardápio da família, uma festa, as atividades de trabalho, etc. Assim, por que com uma obra seria diferente?

Então, podemos dizer que o planejamento de construção nada mais é do que prever os riscos e os impactos, positivos e negativos da obra para todos os envolvidos nela: construtora, trabalhadores, proprietários.

Portanto o profissional que ficar responsável pelo planejamento deve elaborar estudos e cálculos para definir em que circunstâncias a construção será mais rentável e econômica.

 

Por que o planejamento de obras é tão importante?

O planejamento de obras é muito mais que simplesmente estabelecer e seguir um cronograma de obra. Planejar é uma atividade complexa, onde vários aspectos e detalhes devem ser levados em conta para o sucesso do projeto.

Trata-se de uma etapa essencial de qualquer projeto, por menor e mais simples que ele seja. Tendo um planejamento de construção completo e bem detalhado, você consegue ter uma visão realista de todas as etapas da obra. Em suma você poderá tomar decisões adequadas durante toda a execução do projeto.

Quando se trata da gestão de obras na construção civil, tudo deve ser muito bem feito e calculado. Sem um planejamento adequado da obra, podemos afirmar que é impossível executar de maneira satisfatória qualquer projeto. Afinal, ele é como um guia para todas as etapas da obra, desde as preliminares até a entrega o imóvel.

Mesmo com todo o planejamento, certamente surgirão imprevistos. Entretanto, iniciar uma construção sem saber ao certo seu tempo de duração ou custo, é muito arriscado. Existem grandes chances de que você não consiga terminar o que começou. Então, só com o planejamento é possível estimar o tempo e o custo da obra.

Podemos dizer que o planejamento de construção possui vários objetivos, dentre eles:

• aumentar a eficiência no canteiro de obras;
• evitar os gastos desnecessários;
• estabelecer e cumprir o cronograma de obra;
• garantir a segurança do projeto e de todos aqueles que trabalham ou estão envolvidos nele, evitando possíveis acidentes.

Geralmente, ao menos 25% do tempo dos profissionais que gerenciam um canteiro de obras será gasto para solucionar problemas e imprevistos. Mas, esse tempo pode ser diminuído com um planejamento de construção eficiente.

 

Principais vantagens do planejamento de construção!

Você precisa de mais motivos para planejar? Veja a seguir quais as principais vantagens de um planejamento de obras:

Segurança do trabalho

O trabalho no canteiro de obras precisa acontecer em segurança e só com um bom planejamento é possível alcançá-la. Durante o planejamento de obras diversos fatores como a integridade física dos trabalhadores, eliminação dos riscos de acidentes com equipamentos e organização de todo o canteiro de obras são levados em conta.

Assim, é possível ter controle de todo o suporte logístico e a equipe de gerenciamento de obras consegue estabelecer uma rotina de controle de fluxo de pessoas, veículos e materiais na obra, aumentando assim a segurança de todos os envolvidos.

Saúde dos trabalhadores e da comunidade vizinha

O planejamento de obras se reflete em um canteiro bem cuidado, limpo, organizado e eficiente. Com isso, além de garantir a segurança de todos, proporciona mais conforto e saúde aos trabalhadores e toda a comunidade vizinha à obra.

Uma obra planejada de forma adequada evita desgaste e cansaço excessivo. Evita longas subidas e descidas, poeira, sujeira e barulhos desnecessários, poupando a saúde de todos que precisam conviver com ela.

O planejamento de obras, beneficia a comunidade como um todo! Pois planejando uma obra é possível saber as precauções exatas para que a mesma seja segura, através dele sabemos quais são as possíveis chances de ter um defeito ou problema, assim tendo cautela para que o mesmo não aconteça.

Produtividade

Um planejamento de obras bem feito também é primordial para a produtividade do canteiro de obras.

No planejamento de uma casa, por exemplo, é possível estabelecer o tempo e quantas pessoas serão necessárias para que se conclua determinada etapa da obra. De forma que se consiga o melhor resultado possível com o menor custo.

Também é de grande utilidade pensar, durante o planejamento, qual será o layout mais adequado para o canteiro de obras. Ou seja, como os equipamentos e veículos deverão ser posicionados. Isso pode ajudar muito na otimização e produtividade da construção.

Imagem da empresa

Uma construção quando bem planejada demonstra profissionalismo e eficiência dos gestores, criando uma excelente imagem da empresa e da obra em questão.

Mas, com um planejamento sendo efetivamente cumprido, a relação da empresa construtora com seus clientes se torna muito mais tranquila e transparente. Afinal, ninguém gosta de contratar uma empresa que promete mas não cumpre, não é mesmo?

Dessa forma, a empresa e o cliente acabam se completando. Ou seja, a empresa realiza um ótimo projeto, deste modo obtendo uma visibilidade maior e melhor. Já o cliente tem a obra do jeito que desejava, alcançando assim uma satisfação com seu novo imóvel.

Controle financeiro e patrimonial

Lembre-se, imprevistos sempre acontecem. Porém, se a obra foi planejada de forma adequada, as chances de que esses imprevistos aconteçam é reduzida, bem como os prejuízos financeiros consequentes.

Como fazer um planejamento de obras?

Primeiramente, é preciso ter os pés no chão e muito bom senso para que seu planejamento realmente funcione. Então assim, estando de acordo com a necessidade e realidade da obra. Por isso, é necessário observar alguns pontos essenciais na hora de realizar o planejamento, evitando que aconteça problemas comuns em obras.

• Orçamento: precisa ser elaborado de forma cuidadosa e deve ser conferido diariamente durante a execução da obra. Antes de definir o orçamento total da obra, é importante ter uma visão geral sobre as principais formas de financiamento de imóveis.
• Cronograma: tenha um cronograma realista da obra e que preveja os possíveis motivos de atraso: feriados, época de chuvas, número de dias úteis, etc.
• Equipamentos: ferramentas, máquinas e insumos necessários devem estar definidos no planejamento de obras, bem como as datas em que serão utilizados.
• Mão de obra: dependendo da região e da época do ano, pode ocorrer a falta de mão de obra e isso pode prejudicar todo o cronograma de obra.
• Comunicação eficiente: é importante que toda a equipe, do escritório ao canteiro de obras, se comunique de forma eficiente e que todos saibam exatamente o que precisam fazer.

 

Conheça as etapas do planejamento de obras!

É fundamental para o planejamento de obras que você conheça todas as etapas de uma construção. Só assim você irá saber quais serão as ações e recursos necessários para construir uma casa.

Veja abaixo quais são as etapas de uma obra:

• Projetos e aprovações: elaboração dos projetos (arquitetônicos, estrutural, etc.) e aprovação da Prefeitura (alvará da obra). Uma dica interessante na etapa de elaboração de projetos é encontrar soluções para aproveitar o terreno da melhor maneira.
• Solicite um orçamento aqui no Entenda Antes e iremos te ajudar a cotar orçamentos com profissionais próximos de forma rápida e fácil.
• Serviços preliminares: limpeza e nivelamento do terreno, ligação de água e luz, organização do canteiro de obras, gabarito e marcações.
• Fundações: execução das estruturas que irão sustentar e dar estabilidade para toda a construção, distribuindo seu peso no solo.
• Estrutura: colunas, vigas e lajes feitas de concreto armado que ficam acima do solo.
• Alvenaria: levantar as paredes com tijolos cerâmicos ou blocos de concreto.
• Cobertura: execução dos telhados.
• Hidráulica: instalação de água fria, quente e também do esgoto.
• Elétrica: instalação dos circuitos elétricos, disjuntores, quadro de distribuição, tomadas, iluminação, cabos, etc.
• Esquadrias: instalação das portas e janelas.
• Impermeabilização: impermeabilização das fundações, paredes e outras estruturas para evitar o surgimento de infiltrações e umidade.
• Revestimentos e acabamentos: instalação dos pisos, azulejos, porcelanatos e cerâmicas nas paredes e no chão.
• Vidros: instalação dos vidros nas portas, janelas, armários e demais locais.
• Pinturas: aplicação de tintas e texturas nas paredes, tetos e também no chão das áreas internas e externas.
• Outros: instalação de ar-condicionado, gás, telefone, internet e também serviços de jardinagem, muros, grades, portões e a limpeza final.

Documentação necessária para uma construção

O Entenda Antes quer que você tenha conhecimento de todas as etapas e burocracias que uma obra necessita para se iniciar e se legalizar perante a justiça. Então confira a seguir qual a documentação exigida em uma construção:

Código de obras

A fiscalização pode identificar uma obra irregular e isso acarretaria em multas, paralisação da obra e até demolição.

Por isso, deve-se consultar o código de obras de cada município antes de iniciar uma obra. Lá você encontrará uma lista de documentos necessários para tal.

O código de obras possui documentos específicos para atender a lei de uso e ocupação do solo de cada município.

Projeto arquitetônico

Primeiramente, o projeto arquitetônico contempla a planta baixa do imóvel, cortes (a quantidade varia para cada prefeitura), planta da cobertura, fachada e vistas laterais. Além disso, o projeto contém informações como os tipos de esquadrias, tamanho das aberturas, áreas dos cômodos e área total da construção. Inclusive, nós temos uma matéria falando especificamente de Projetos para Construção, clique aqui e acesse!

Para facilitar muito esse processo do projeto, hoje é possível ter um projeto pronto ou personalizado de forma rápida e prática. Descubra como ter seu próprio projeto, clique aqui.

Conforme já mencionado, toda documentação difere quando muda de município. Alguns exigem que os projetos complementares, sendo eles, estrutural, hidrossanitário e elétrico, sejam apresentados apenas quando a área é acima de uma metragem mínima estabelecida.

Memorial descritivo

O memorial descritivo, assim como já diz o nome, descreve todo tipo, marca, modelo e tamanho do material utilizado no projeto. Isso inclui: ferragens para estruturas, tipos de tijolos, revestimentos dos pisos internos e externos, marca e cor de portas e janelas, materiais sanitários, tamanho e cor de telhas etc.

O memorial descritivo também serve para avaliar o custo envolvido na obra e orientar o mestre de obras. Por isso, toda obra deve ter no seu local de execução uma via do projeto aprovado, o memorial descritivo e a RRT/ART de responsabilidade do profissional, juntamente com o alvará de construção.

Cronograma de execução de obras

O cronograma de obras é responsabilidade do profissional. Pois nele você consegue-se acompanhar a execução de cada fase da construção de acordo e planejar a compra dos materiais necessários a cada uma delas. O cronograma também contempla a contratação dos profissionais para as específicas atividades como eletricista, pintor, encanador, dentre outros.

RRT – Registro de Responsabilidade Técnica

A RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) emitida pelos Arquitetos e Urbanistas perante o CAU, ou a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) emitida pelos Engenheiros perante o CREA, são documentos necessários. Assim o Arquiteto ou Engenheiro assumem junto ao órgão regulamentador a responsabilidade pela direção técnica da obra e a execução de todos os projetos na qual lhe foi confiado.

Requerimento

Todo órgão quer saber quem é o requerente para poder realizar o pedido. Por isso, não se esqueça de preencher um requerimento, com o nome e os dados do proprietário, e caso você esteja respondendo por ele, não se esqueça de anexar uma cópia da procuração.

Documentos como cópia da matrícula, do contrato de compra e venda e dos documentos dos proprietários também devem ser anexados.

Alvará

Após a aprovação do projeto junto a prefeitura e o recolhimento das taxas, a mesma fará a liberação e a emissão do alvará para construção.

Mas lembre-se que o lote não pode ter nenhuma pendência junto ao município e quando a construção for financiada, estes documentos acima serão exigidos para iniciar a sua contratação.

Habite-se/CVCO (Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras)

É um documento emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo assim que seja feito o cumprimento de todas as etapas no cronograma de obras e finalizada a construção.

O proprietário deve solicitar a vistoria do  término de obra junto a Secretaria Municipal de Urbanismo, onde foi emitido o alvará de liberação, para que seja verificado se tudo foi cumprido de acordo com o projeto aprovado.

Depois de dar entrada no pedido do Habite-se, você tem 40 dias para pagar o ISS na prefeitura local, que é o imposto sobre o serviço da construção.

CND do INSS (Certidão Negativa de Débitos)

Este documento é emitido pela Receita Federal e é imprescindível para averbação da conclusão da obra no CRI – Cartório de Registro de Imóveis.

Todavia, o engenheiro ou arquiteto contratado irá orientar que no início da obra deve ser feita uma matrícula da mesma junto ao INSS visando recolher mensalmente os impostos relativos à execução de obra.

Terminada a obra deve-se comparecer a Receita Federal, munido de todos os comprovantes de recolhimento do INSS, do Habite-se, da ART e do projeto arquitetônico aprovado. Isso para que seja verificado se o valor recolhido está correto, caso contrário, será cobrado a diferença, depois disso é emitida a CND do INSS da obra.

O proprietário só é isento de pagar o INSS quando possuir um imóvel de área total de 70m² e for executada sem contratação de mão de obra assalariada. Conforme Art. 278 do Decreto n º 3048/99 de 6 de maio de 1999.

“Art. 278. Nenhuma contribuição é devida à seguridade social se a construção residencial for unifamiliar, com área total não superior a setenta metros quadrados, destinada a uso próprio, do tipo econômico e tiver sido executada sem a utilização de mão-de-obra assalariada.”

Averbação da conclusão da obra no CRI – Cartório de Registro de Imóveis

Por fim, munido de toda documentação mencionada, o proprietário deve dirigir-se ao CRI do município e averbar a construção à matrícula do imóvel.

Mas se o terreno for em condomínio fechado, você deverá atender também às exigências do conjunto residencial. E se for em áreas como: área de proteção ambiental ou locais tombados pelo patrimônio histórico, você também deverá obter a autorização da Secretaria do Meio Ambiente e do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional.

 

Conclusão

Então vamos recapitular um pouco do que abordamos neste artigo sobre o planejamento de obras?

Primeiramente, mostramos que toda obra, independentemente do porte, precisa de um bom planejamento. Em resumo isso é essencial para uma construção bem sucedida! Pois isso melhora a eficiência no canteiro de obras, garante a segurança de todos os envolvidos e evita gastos desnecessários.

Além disso, ficou claro que o planejamento de construção é mais do que ter um cronograma de obra. Portanto para fazer um plano, é necessário ter conhecimento técnico para fazer os cálculos, elaborar projetos e documentos obrigatórios em qualquer construção.

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