O orçamento de obras é fundamental quando se quer iniciar qualquer construção. Ele é uma garantia e segurança de que tudo sairá da maneira que se deseja no prazo estabelecido, já que engloba os custos desde a concepção da edificação até o momento em que a construção é totalmente finalizada. Por isso, é fundamental entender como são feitos os orçamentos para construção.
Pensando nisso, elaboramos este material para que você aprenda noções básicas sobre o assunto.
Acompanhe e boa leitura!
O que é um orçamento de obra e qual a sua importância
O orçamento de obras é um documento que tem como objetivo determinar todos os gastos para a execução de uma obra, do projeto até a finalização. Com ele, tanto o proprietário da obra quanto o construtor podem manter um controle de gastos mais eficiente.
Em geral, ele é elaborado somando-se os custos diretos, custos indiretos, impostos e o lucro esperado pelo construtor.
A elaboração de orçamentos para a construção é um dos processos mais importantes de uma obra. Afinal, uma das principais causas de sucesso de um empreendimento imobiliário é sua finalização no prazo estabelecido. Bem como o custo dentro do planejado. Assim, na maioria das vezes que se encontra uma obra não finalizada ou mal acabada, o motivo foi um orçamento mal elaborado, sem a previsão de algum gasto significativo no orçamento.
Para se elaborar orçamentos para construção é preciso ter em mãos um grande número de dados, mas não só isso. É preciso ainda ter um conhecimento detalhado sobre os métodos de construção que serão utilizados e as especificações dos insumos que serão utilizados.
No mais, o orçamento é parte fundamental de qualquer construção. Já que ele é o instrumento usado para obtenção e fixação do preço-base. O valor final do custo e do lucro constam no orçamento. Afinal. são eles que vão definir a viabilidade ou não da realização de uma obra. Sem uma estimativa precisa, é muito provável que, durante a construção, acabe o dinheiro para finalizar os serviços previstos. Assim ocorrendo um atraso na execução e entrega.
Orçamento X Orçamentação
Antes de avançarmos, é preciso destacar que não se deve confundir orçamento com orçamentação.
Orçamentação é o processo de elaboração do resultado final de custos de uma obra. Já o orçamento é esse resultado, ou seja, o produto final da orçamentação.
Classificações dos orçamentos para construção
Dependendo da fase em que se encontra o projeto, pode-se classificar os orçamentos para construção em estimativa de custo, orçamento preliminar e orçamento analítico ou detalhado.
Assim, vejamos agora, em detalhes, cada um deles:
Estimativa de custos
É uma avaliação aproximada dos custos do projeto. Ela é feita tendo como base projetos anteriores semelhantes na mesma região da edificação ou em tabelas desenvolvidas por empresas privadas ou públicas.
Como você já pode imaginar, com este tipo de orçamento você terá apenas uma ideia do valor que será gasto. O grau de certeza aqui é muito baixo.
Na elaboração da estimativa de custos, o indicador mais usado é o CUB (Custo Unitário Básico) que é obtido através de uma pesquisa mensal realizada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado (SINDUSCON). Ele indica o valor médio por metro quadrado de cada estado obtido por meio de coleta dos valores praticados pelas construtoras.
No entanto, ele não contempla custos com projetos, fundações, valor do terreno, paisagismo, elevadores, ar-condicionado, impostos, lucro, dentre outros. E por conta disso, não é nada preciso.
Os custos no CUB estão divididos em:
- Tipo de construção: residencial, comercial, galpão industrial ou casa popular
- Número de pavimentos: 1, 4, 8, 12 ou 16 pavimentos
- Número de quartos: 2 ou 3 quartos
- Padrão de acabamento: baixo, normal ou alto
Você pode consultar o CUB de cada um dos estados brasileiros clicando aqui.
Orçamento preliminar
Neste tipo de orçamento o grau de detalhamento já é bem mais preciso do que na estimativa de custo.
No orçamento preliminar já são estimados as quantidades e os custos de pequenos pacotes de trabalho. Ou seja, já se pode estimar, por exemplo, espessuras das lajes de concreto e a quantidade de cimento por m³.
Quando se faz um orçamento preliminar de um prédio de 3 pavimentos, por exemplo, é possível ter uma noção aproximada da quantidade de concreto, madeira, tijolos, etc que será utilizada durante a construção. Da mesma forma, pode-se estimar também a mão de obra que será necessária para a execução dos serviços.
Orçamento analítico
O orçamento analítico é a maneira mais detalhada e precisa de se determinar os custos de uma construção. E por causa da sua precisão, é também o mais utilizado.
Neste tipo de orçamento, faz-se o uso de composições de custos de cada serviço que será realizado na obra discriminando a quantidade de material, os equipamentos e mão de obra que serão utilizados.
E para que ele seja realmente eficiente é preciso conhecer todos os custos diretos (materiais, equipamentos e mão de obra) e também os custos indiretos (custos com o escritório central, salários administrativos, impostos, lucros, etc).
Etapas de um orçamento de obras
Veja a seguir quais as etapas que devem ser seguidas na hora da elaboração dos orçamentos para construção.
1.Análise de viabilidade da obra
Nesta primeira etapa você irá precisar contar com um engenheiro e um arquiteto, no mínimo.
Aqui, será analisada a viabilidade da obra que se pretende realizar. Para isso, será levado em conta o que será construído, para quem e por quê. Deverá ser analisado também se o investimento irá gerar o lucro desejado.
No mais, deve-se analisar se o projeto está de acordo com as leis e regulamentos do local onde será realizada a obra.
2. Documentação
Nesta etapa serão estudados todos os documentos que serão necessários para a execução da obra, bem como os possíveis custos para a aprovação delas.
O ideal é ter uma lista com todos os documentos que serão necessários, seus responsáveis e a data em que deverão estar prontos. Isso ajudará muito na organização e evitará atrasos no cronograma da obra.
3. Análise do potencial do empreendimento
Nesse momento, determina-se o potencial do empreendimento. É preciso calcular o tempo médio que a obra vai levar e os possíveis atrasos para aí fazer uma previsão do mercado imobiliário para quando a obra for concluída.
Trata-se de uma análise fundamental, pois pode acontecer que hoje, com o mercado atual, a obra gere um determinado lucro. Porém, esse lucro pode não ser o mesmo no momento em que ela estiver concluída, tudo irá depender baixa ou alta do mercado imobiliário.
No entanto, como uma obra pode durar anos, algumas estimativas de custos podem não estar corretas, pois os valores de insumos e serviços mudam com o passar do tempo. Assim, será preciso prever, da maneira mais precisa possível, tudo que poderá acontecer no durante a execução da obra.
Essas três etapas são preparatórias. Ao final delas você estará pronto para começar a elaboração dos orçamentos para construção.
Vejamos agora as etapas seguintes.
4. Estudo das variáveis
Nesta etapa será realizado um levantamento de tudo que irá gerar custo. Assim, os gastos com profissionais responsáveis pelo projeto e pela execução, os materiais, licenças, tributos, etc, entram nesta etapa dos orçamentos para construção.
Com todos esses dados em mãos, tudo deverá ser organizado em planilhas, tabelas e memoriais descritivos para agilizar as etapas posteriores.
Aqui, quanto mais específica for a descrição de cada fase da construção melhor será será a precisão dos custos e menor a chance de que alguma variável geradora de gastos seja esquecida.
Por exemplo, se a obra vai possuir diversos pavimentos, pode-se fazer uma divisão das etapas da construção, da mão de obra e dos materiais por cada pavimento a ser construído. Pode-se também fazer uma divisão dentro dessas etapas em cada pavimento, especificando os serviços estruturais, de hidráulica, elétrica, vedação, entre outros.
Esta etapa precisa ser muito específica e organizada. Afinal, ela será fundamental para a seguinte, a etapa de composição de custos. Além disso, quanto mais precisa ela for, mais fácil será o entendimento por qualquer pessoa, mesmo que leiga no assunto.
E claro, ela precisa ser realizada em conjunto com os profissionais responsáveis pelo planejamento e execução da obra.
5. Composição de custos
Existem diversos custos que compõem uma obra e eles podem ser:
- Custos diretos: aqueles associados aos serviços no canteiro de obras. Ou seja, o custo com a mão de obra e os materiais;
- Custos indiretos: são aquelas despesas decorrentes de atividades que, embora não estejam diretamente relacionadas à obra, são necessárias para o seu andamento. Como exemplo dessas despesas podemos citar: gastos com funcionários administrativos, materiais de escritório, taxas, seguros, etc.
Com todos os serviços listados, o engenheiro responsável deve calcular os quantitativos de tudo que será necessário para a construção.
O quantitativo de materiais deve ser feito de acordo com as especificações técnicas, com o projeto e com o memorial descritivo.
Nesse cálculo são levados em consideração outros aspectos além da quantidade dos materiais de construção necessários. É preciso também calcular a produtividade dos trabalhadores e com isso definir o tempo que será gasto na realização de cada atividade. E claro, não se pode esquecer de calcular o material desperdiçado e os rejeitos.
Em seguida, devem ser coletados os preços de mercado para os insumos e mão de obra.
Leia também: Projetos para construção: tudo o que você precisa saber
E atenção! Os preços dos insumos que serão levados em consideração devem ser os mais atuais possíveis. Mas não se pode esquecer que no decorrer da construção esses preços podem sofrer alterações. Portanto, é preciso que se tenha uma margem de erro que compense essas oscilações.
Existem algumas tabelas de composição de custos prontas, elaboradas por empresas públicas e privadas para estabelecer um padrão dos serviços. Como exemplos, podemos citar o Sistema Nacional de Preços e Índices para a Construção Civil (SINAPI) realizado pela Caixa Econômica Federal e IBGE.
Como você já pode perceber, esta costuma ser uma das fases mais trabalhosas da elaboração de um orçamento. Ela requer um cuidado especial. Afinal, um erro nesses cálculos pode causar alterações absurdas no final dos orçamentos para construção.
6. Fechamento do orçamento de obras
Com o orçamento praticamente pronto, o construtor deve agora calcular o lucro que deseja obter. E, nesse cálculo, ele deverá levar em consideração alguns aspecto como riscos, concorrência e o mercado imobiliário.
Além disso, sobre o custo direto, é preciso calcular um fator que representa o gasto indireto, o lucro e os impostos incidentes. Para isso utiliza-se um fator de majoração chamado de BDI (Benefícios e Despesas Indiretas).
De maneira simples, podemos dizer que o BDI é o percentual que deve ser aplicado sobre o custo direto para se chegar ao preço final de venda.
Por fim, tem-se uma planilha com todos os custos da obra, já incluindo o lucro desejado na construção.
Os erros mais comuns em orçamentos para construção
Erros, por menores que sejam, em orçamentos para construção, podem causar um sério prejuízo financeiro ou extrapolação de prazos.
Assim, para que você não corra esse risco, listamos abaixo os erros mais comuns em orçamentos de obra.
Não verificar os custos indiretos
De nada adianta elaborar um orçamento detalhado se ao final você se esquecer de verificar os custos indiretos.
Como já mencionamos aqui, o BDI é utilizado para determinar os gastos indiretos de uma obra. Englobam esse índice os seguintes elementos:
- Administração central: divisão dos gastos entre a sede da empresa e as obras. Esse custo varia entre 7% e 20%, dependendo do faturamento;
- Custo financeiro: engloba juros por conta de empréstimos realizados para a execução da obra;
- Garantias: maneiras utilizadas para garantir o cumprimento do contrato, tais como cauções;
- Seguros: seguros da obra, como garantia de execução contra terceiros;
- Impostos: tributos municipais, estaduais e federais ;
- Margem para incertezas: utilizada para sanar imprevistos que podem ocorrer durante a execução da obra. Essa margem varia entre 5% e 10%.
Utilizar índices desatualizados
A maneira mais comum de se realizar um orçamento de obras é utilizando índices de produtividade de serviços similares. Esses índices também devem englobar custos com combustível, dias parados e outros problemas que possam afetar a produtividade dos serviços.
Então, assim, o orçamentista deve sempre atualizar os índices com informações fornecidas pelos serviços no canteiro de obras. Pois isso evita a ocorrência de desvios e um orçamento mais próximo da realidade.
Não analisar os métodos construtivos
Na elaboração do orçamento de obras é preciso analisar os principais métodos construtivos; Afinal, isso pode significar economia significativa de recursos e uma obra muito mais rápida.
Dessa forma, é importante contar com um orçamentista que conheça e seja capaz de analisar os principais métodos construtivos. No mais, ele precisa levar em conta a logística que será usada para garantir que os insumos cheguem ao canteiro de obras; Assim, evitando o atraso das atividades.
Conclusão
Por fim, depois de toda essa explanação, podemos concluir que os orçamentos para construção são complexos, porém indispensáveis. Trata-se de uma etapa importante que deve ser feita de forma individualizada para cada obra. Afinal, cada construção é única e repleta de detalhes.
Hoje, é possível encontrar várias ferramentas e tecnologias que facilitam o trabalho; Bem como garantem maior precisão nos cálculos na hora da elaboração do orçamento de obras. No entanto, isso não é motivo para dispensar os profissionais orçamentistas que estão sempre preparados, atualizados e entendem cada etapa do processo. Dessa forma, contar com a ajuda desses profissionais diminui consideravelmente a chance de existir algum erro no seu orçamento.
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